We worden er verdrietig van, van al die berichten, waarin grond of andere zaken gratis of zelfs tegen betaling van en door (semi) overheden naar particulieren of ondernemers gaan. Evenzo snappen wij nog steeds niet waarom de overheid meestal voor ‘normale’ prijzen grond koopt, maar tevens ook vaak grond voor niks of een prikkie aan derden in gebruik geeft.
Het is een vraag die veel professionals bezig houdt:
Wat moet je vragen bij verkoop of verhuur van (overheids)grond?
Wij komen in de praktijk grote verschillen tegen tussen verhuur en verkoop. Verhuurtarieven zijn vaak relatief veel lager dan verkooptarieven. De vraag is of je daarmee als eigenaar niet behoorlijk jezelf in de financiële vingers snijdt.
Kopen is vaak flink duurder dan huren. Stel nou dat huur nog geen 5% van de verkoopprijs bedraagt. Dan is het voor gebruikers erg gunstig om huur te betalen, in plaats van aankoop, zeker als je nog jaren daarvan wilt genieten. Huren scheelt ook weer een gang naar de rechter (bij een discussie over verjaring) en/of (bij aankoop) naar de notaris. En bij huur hoef je ook al geen overdrachtsbelasting te betalen en ook niet de notaris en het Kadaster. En je betaalt ook niet de volle mep OZB. Met een beetje geluk vergeet men ook nog bij jou als gebruiker huurpenningen te innen… Ook dat dat komen wij in onze praktijk vaak tegen.
Toch is niet iedereen blij met lage tarieven. Want, er zijn ook verliezers: de inkomsten van de overheid of eigenaar worden niet gespekt met lage tarieven. En ook concurrenten van de overheid zien lage tarieven en Sinterklaas-acties met lede ogen aan.
Gemeente Heumen
Ook de gemeente Heumen moest er onlangs aan geloven: de gemeente werd op de vingers getikt door de Autoriteit Consument en Markt, omdat de gemeente niet alle kosten in rekening brengt aan een exploitant van haar sportcomplexen. De kritiek van de Autoriteit Consument en Markt was:
> de huur die de gemeente in rekening bracht, was te laag en dus niet (eens) kostendekkend,
> de exploitant krijgt van de gemeente een bedrag uitbetaald opdat scholen en sportclubs van het sportcomplex gebruik kunnen maken (een exploitatiebijdrage). De gemeente gebruikte de exploitatiebijdrage om de huurkosten voor de exploitant te verlagen en dat mag niet.
Dit geldt ook voor snippergroen. Ruim 2 jaar geleden heeft de Autoriteit Consument en Markt op ons verzoek al verklaard dat ook het gebruik van snippergroen onder de Wet markt en overheid valt. De ACM ziet het aanbieden van snippergroen in veel gevallen als een economische activiteit. De Wet Markt en Overheid kan dus gelden als gemeenten snippergroen aanbieden. Ook snippergroen mag dus niet zo maar gratis of voor een prikkie aan burgers of anderen in gebruik worden gegeven of verhuurd. Lees er hier meer over.
Gratis grond
Veel overheden zijn niet gewend om zakelijk om te gaan met snippergroen en snipperblauw. Gronden worden veelal gratis of voor een heel klein bedrag aan derden in gebruik gegeven. Ook de administratie is vaak niet actueel. De motivatie om dat te doen ligt vaak in het verleden: het was ooit gangbare praktijk en daar is men maar mee door gegaan. Of men vraagt een symbolisch bedrag, omdat de overheid allang blij is dat de grond door iemand wordt onderhouden en/of door betaling de grond in ieder geval niet verloren gaat door verjaring.
Huurverhogingen stuiten vaak op verzet. Als huurtarieven decennia lang niet aangepast worden, dan is iedereen gewend geraakt aan hele lage tarieven. Wil je die verhogen om ze bij de tijd te brengen, dan kan dat leiden tot hele forse huurverhogingen. En dus tot verzet van huurders en/of politici. Om die reden zien veel overheidseigenaren er maar vanaf. Echter, daarmee is het probleem van slechte exploitatie van overheidsgrond nog niet opgelost. Een geleidelijke verhoging die consequent volgehouden wordt, past binnen een professioneel beheer van het grondareaal.
De wet legt het perspectief bij gebruik van grond echter niet bij de eigenaar, maar bij de gebruiker. Als een gebruiker voordeel heeft van gebruik van (andermans) grond, dan moet tegenover dat voordeel een fatsoenlijk tarief staan: minimaal kostendekkend, maar het liefst een commercieel tarief. En dan mag ook de overheid als eigenaar bij de hoogte van dat tarief alle kosten in rekening brengen – net zoals er leges mogen worden geheven bij de aanvraag van omgevingsvergunningen.
Gratis grond bestaat niet. In de meeste gevallen is er geen rechtvaardiging voor gratis grond.