Kadastrale grensoverschrijding

Een hek komt op grond van de buren te staan en staat daar vele jaren: is de grond tussen het hek en de kadastrale grens dan verjaard, ten koste van de buren? Nee, zo gemakkelijk gaat kadastrale grensoverschrijding niet.

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch: 12 mei 2020

Axelse gaashek, ECLI:NL:GHSHE:2020:1525

Er zijn veel uitspraken van rechters over burenruzies over illegaal grondgebruik. Niet alleen overheden en andere grootgrondbezitters hebben last van illegaal grondgebruik door grensoverschrijdingen. Ook tussen buren onderling kan het af en toe er flink aan toegaan.

Soms ontstaan ruzies als iemand de tuin onder handen neemt en besluit om een hek, haag of zoiets te vervangen. Laten we de tuinierende buur maar Buurman A noemen en de buren aan de andere kant van de kadastrale grens, Buren B. Als een of beide buren niet opletten, dan kan het gebeuren dat de nieuwe schutting of andere erfafscheiding verkeerd komt te staan – bijvoorbeeld op grond van de buren. Dat is niet altijd boze opzet, maar kan wel voor problemen leiden. Immers, als een nieuwe schutting vervolgens 20 jaar op de verkeerde plek blijft staan, dan is het mogelijk dat die verkeerde plek door verjaring wordt gelegaliseerd. Dan gaat de grond tussen de schutting en de kadastrale grens, door verjaring in eigendom over van Buren B naar Buurman A. Dan zijn Buren B dus een stuk grond aan Buurman A kwijtgeraakt.

Geen bezwaar = akkoord met kadastrale grensoverschrijding?

Op 12 mei 2020 deed het gerechtshof ’s-Hertogenbosch daar uitspraak over. Daar plaatste een Buurman A een nieuw hek en de buren (Buren B) vonden dat niet erg. Mocht Buurman A door het uitblijven van bezwaar door Buren B, aannemen dat zijn nieuwe hek goed stond, dus op de kadastrale grens? Nee, vond het gerechtshof. Als je besluit om een bestaande erfafscheiding te vervangen door een andere, dan mag je niet aannemen dat je nieuwe erfafscheiding ‘zo maar’ op kadastrale grens terecht komt. Erfgrenzen wandelen immers niet spontaan mee naar een nieuwe locatie, waar jij je nieuwe schutting of andere omheining hebt neergezet.

In dit geval was het uitblijven van protest van Buren B dus geen signaal ‘dat het wel goed zat’.

Bovendien, eigenaren aan beide kanten van een erfgrens behoren te weten wáár de grens nou precies zat. De verantwoordelijkheid ligt dus bij beide partijen.

Was er nou sprake van bezit?

Het gerechtshof beantwoordde nog een vraag die voor veel grondeigenaren van belang is: als je per ongeluk je hek te ver, want op grond van de buren, hebt gezet, heb je dan de grond tussen de kadastrale grens en het hek in bezit genomen? Want, als dat zo is en het bezit duurt minimaal 20 jaar, dan kan je een beroep doen op verjaring: dan is de grond tussen het hek en de kadastrale grens jouw eigendom geworden. Niet altijd, zo vond het gerechtshof. Als er namelijk sprake was van gedogen door de buren van jouw hek, dan is er nog geen sprake van bezit. Gedogen betekent immers houderschap en houderschap kan niet verjaren.

Hoe bewijs je nou gedogen?

In deze zaak bleek dat de huidige omheining (palen met draad) met instemming van Buren B was geplaatst. Instemmen is een vorm van gedogen, vond het gerechtshof. En dat is géén bezit, maar houderschap.

Buren B maakten met hun instemming Buurman A tot houder van een stukje van hun grond, tussen de kadastrale grens en de nieuwe omheining. 

Wat zijn de tips?

  1. Praten. Als je plannen hebt tot vervanging van de schutting of herinrichting van de tuin, overleg dan met je buren. Leg de uitkomsten van het overleg zo veel mogelijk schriftelijk vast. Wij hebben daarvoor een speciaal gespreksformulier, dat je van ons kunt krijgen. Mail ons: info@vanleijenoverheidsrecht.nl
  2. Locatie bepalen. Bepaal samen met je buren nauwkeurig de kadastrale grens en bezie of je een nieuwe erfafscheiding precies op de kadastrale grens wilt neerzetten (dan wordt deze gezamenlijk eigendom van de buren aan beide kanten van de grens) of op eigen grond (dan blijf je zelf volledig eigenaar van je erafscheiding). Vraag desnoods het veldwerk op bij het Kadaster of schakel een landmeter in (wij kunnen je verwijzen naar een goede landmeter).
  3. Markeren. Markeer voordat je overgaat tot verwijdering van de oude erfafscheiding, waar deze precies staat. Maak foto’s, zet stokjes neer of kies voor andere, duidelijk herkenbare tekens. Verklein dus het risico dat je een nieuwe erfafscheiding op de verkeerde plek, dus op grond van de buren, neer zet.

Wil je meer hulp bij deze kwestie? Kom naar ons spreekuur! We helpen je graag!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *